임대차 3법 / 시행일 & 시행시기 / (전월세상한제 & 계약갱신청구권 & 전월세신고제) / 갱신거절 사유 및 기간 / 묵시적 갱신

☞ 임대차 3법(전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)

안녕하세요.
이번 포스팅으로는
2020년 일명 임대차3법 및 시행일등에 대해
알아보도록 하겠습니다.

▶ 전월세 상한제 :

- 시행일 2020. 7. 31 ~ 현재 시행중

제7조(차임 등의 증감청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다

결 론 : 증액청구는 5% 초과하지 못하고, 지자체 조례로 증액청구를 달리 정할수 있다.(낮아질수도 있다)

▶ 계약갱신 청구권 :

- 시행일 2020. 7. 31 ~ 현재 시행중

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조(*)에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항(#) 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(*) 계약의 갱신 (#) 제6조제1항

(1) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 - 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조(*)의 범위에서 증감할 수 있다.

(*) 차임 등의 증감청구권

(1) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

(2) 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2(*)를 준용한다.

(*) 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

(1) 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

(2) 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

(1) 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

(2) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

(3) 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액



- 결 론 : 임차인은 계약갱신요구시(계약기간중 1회 갱신요구 가능, 묵시적갱신 제외), 임대인은 정당한 사유없이 거절할수 없다.(임대차기간 2년+2년)



▶ 계약의 (갱신 및 거절) 기간 :

- 시행일 2020. 12. 10.

- 현행 : 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 통지

: 임대차기간 끝나기 1개월 전까지 통지

- 개정 : 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 통지

: 임대차기간 끝나기 2개월 전까지 통지

▶ 전월세 신고제 :

- 시행일 2021년 6월 예정

- 임대차계약 진행시, 집주인과 임차인이 각각 30일이내 소재지 관청에 신고 해야함.

- 신고시 임차인은 확정일자 자동부여함.

여기까지 소개해드렸습니다.^^

임대차 3법에 대해서

알아보았습니다.

앞으로도 부동산정보에 대해서

많은 포스팅을 할 예정입니다.

감사합니다.